Las segundas residencias son posiblemente los 'bienes de estatus' definitivos, algo que a muchas personas les gustaría tener pero que nadie realmente necesita . Comprar una segunda casa, ya sea un lugar en la playa, el lago o en la montaña es una tendencia fascinante en el sector inmobiliario, pero muchas veces los que finalmente poseen una expresan rápidamente su frustración por no poder pasar más tiempo allí. No tiene sentido tener los gastos de una hipoteca, mantenimiento, seguro e impuestos para un lugar que no usa más de un par de semanas al año.
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La propiedad fraccional, por lo tanto, se desarrolló para evitar los costos superfluos asociados con la propiedad de propiedades vacacionales. Siguiendo el modelo de tiempos compartidos, la propiedad fraccionada lleva la práctica un paso más allá al fraccionar los títulos de propiedad inmobiliaria escriturados. Al igual que en el tiempo compartido, se otorgan ciertos privilegios a los propietarios individuales, como una cantidad de días o semanas asignados para usar el activo, y también pueden ofrecer una participación proporcional de los ingresos.
La principal diferencia entre la propiedad fraccionada y el tiempo compartido es la forma en que se posee el título. Mientras que los tiempos compartidos dan el derecho de uso del activo de capital real de acuerdo con el contrato, pero en algún momento el contrato termina y todos los derechos vuelven al dueño de la propiedad, la propiedad fraccionada ofrece títulos de propiedad y es, por lo tanto, propiedad real. Las otras grandes diferencias entre los tiempos compartidos y las participaciones de propiedad fraccionada son los precios, la financiación y las comisiones. Si bien los tiempos compartidos se pueden comprar por unos pocos miles de dólares, las propiedades fraccionarias pueden costar $ 100,000 o más, mucho más.
Los prestamistas están inquietos en general cuando se trata de otorgar préstamos sobre participaciones fraccionarias. Esto se debe no solo a la partición de un solo título en muchos "minitítulos" escriturados, sino también a la dificultad de evaluar el valor de mercado de las fracciones individuales. El valor de mercado en propiedad fraccionada, de hecho, está en función directa de todas las cadenas que se les unen, como el tiempo de uso.
Por ejemplo, cuatro inversores pueden poseer cada uno un título fraccionario igual en un chalet en Whistler, Columbia Británica, un típico centro turístico de invierno. El valor de mercado agregado total del chalet es de $ 1 millón, por lo que, en teoría, cada inversor debería poseer un activo de propiedad inmueble valorado en $ 250 000. Desafortunadamente, debido a la naturaleza estacional del complejo, el valor de las propiedades fraccionarias de los dos inversionistas que pueden usar el chalet durante los meses de invierno probablemente será más alto que el de los otros dos inversionistas. Esto es así porque la demanda de chalés en Whistler es mayor durante el invierno, por lo que los valores aumentan en consecuencia.
Como resultado directo y próximo de un grupo limitado de financiamiento, el mercado de propiedades fraccionarias también es limitado, ya que el grupo de posibles compradores disminuye al mismo tiempo. Y debido a esto, si el prestatario incumple, podría ser difícil para el prestamista vender la propiedad. Además, las tarifas de mantenimiento que ascienden a miles de dólares por año tienden a complicar aún más las cosas.
Entonces, dadas las circunstancias, ¿quién compra una propiedad fraccionada? Por lo general, son personas que podrían pagar una casa de vacaciones, pero no tienen tiempo para usarla por completo. Además, cuanto más cara es la propiedad, más propiedad fraccionada tiene sentido. No es un tipo de inversión en la que uno se metería para ganar dinero en bienes raíces. Las fracciones generalmente se venden con una prima, por lo que, a menos que los valores de las propiedades en un mercado se disparen, las ganancias serán modestas. Pero la gran mayoría de los compradores de propiedad fraccionada no son inversores inmobiliarios; son, la mayoría de las veces, los típicos buscadores de buen estatus que buscan una escapada.
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